יועץ פיננסי, המתמחה בליווי עסקי יכול להציע לכם רעיונות יצירתיים לגיוס הון או לקבלת הלוואה כנגד נכסים שלכם. ייעוץ פיננסי יעזור לכם להתנהל נכון מבחינה כספית, יסייע לעסק, גדול או קטן, לצמוח ולהתפתח, ובמידת הצורך, גם להבריא ולעלות על המסלול הנכון להצלחה.
במאמר זה נתמקד בנושא מחזור המשכנתא. אמנם, ברוב המקרים אנשים פרטיים ובעלי עסקים הרוכשים נכס נדל״ני בוחרים להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי משלהם, ורוצים לוודא שיקבלו ייעוץ משכנתא מקצועי שיוביל לתנאי משכנתא מותאמים אישית לצרכים ולמצב הפיננסי שלהם. אבל כשמדובר במחזור משכנתא של העסק, ההחלטה גולשת לתחום הייעוץ הפיננסי.
כדי להבין זאת, בואו קודם נפרט מה זה מחזור משכנתאות.
על מחזור משכנתא
ישנם כמה מצבים בחיים שבהם לווים מעדיפים למחזר את המשכנתא שקיבלו מהבנק או מגופי מימון אחרים. למעשה, מחזור משכנתא הוא פעולה שמאפשרת לבעל המשכנתא:
- לקחת משכנתא חדשה בתנאים אחרים
- להחזיר את המשכנתא הישנה
- ולהתחיל להחזיר את המשכנתא החדשה
למה למחזר משכנתא?
מגוון של סיבות תורם לכך שכעסק, תחליטו למחזר את המשכנתא שקיבלתם לרכישת הנכס שלכם, לדוגמה:
- רצון לקצץ בגובה ההחזר החודשי שלכם על ידי הקטנת סכום ההחזר החודשי והארכת תקופת המשכנתא.
- רצון לקצץ בתקופת המשכנתא על ידי הגדלת סכום ההחזר החודשי וקיצור תקופת המשכנתא.
- רצון לשנות את תמהיל המשכנתא, למשל, על ידי החלפת ריבית משתנה בריבית קבועה.
- רצון לשחרר חלק מההון העצמי שבניתם לעצמכם בעזרת הנכס, כדי לנצל הון זה, למשל:
- להחזרת הלוואות לעסקים שטרם סיימתם לפרוע.
- או להשקעה חזרה בעסק שלכם.
כל החלטה למחזר את המשכנתא – אם על מנת לשנות את תקופת המשכנתא או את גובה ההחזרים החודשים, ואם כדי לשנות את מסלול הריבית של המשכנתא – אמורה להיעשות לאחר בדיקה מדוקדקת וחישוב החזר משכנתא שיוכיחו כי משכנתא בתנאים חדשים תוכל לחסוך לכם כספים.
מדריך משכנתא או יועץ פיננסי מיומן, יוכלו לייעץ ולהסביר לכם את כל מה שעליכם לדעת על שחרור הון מהנכס שלכם, ועל היתרונות והחסרונות הפיננסיים הטמונים בפעולה זו.
סיוע נוסף תוכלו לקבל גם ממחשבון מחזור משכנתא – שמאפשר לכם לראות את מלוא התמונה שתתקבל עם מחזור המשכנתא שלכם, ועוזר לכם לקבל החלטה מושכלת. המחשבון יציג בפניכם את כל נתוני המשכנתא הקיימת והמשכנתא החדשה, כך שתוכלו לערוך השוואה מושכלת, כמו:
- גובה הסכומים המופרשים מדי חודש מתוך התשלומים החודשיים שלכם, להחזר הריבית ולהחזר הקרן.
- מצב החוב שנותר לכם לשלם בכול תאריך שתבחרו לבדוק.
מה זה הון עצמי?
- כשאתם לוקחים משכנתא, המונח הון עצמי מתייחס לאחוזי המימון שתצטרכו להוסיף לאחוזי המימון שמבטיח לכם הבנק באמצעות המשכנתא לנכס הנרכש. בדרך כלל, כשמדובר בדירה למגורים, הבנק מאשר 75 אחוזי משכנתא, וההון העצמי שעל המלווה להוסיף מסתכם ב-25%.
- הון עצמי הוא מונח שמתייחס גם להון שטמון בנכס שכבר רכשתם. רמת ההון בנכס שבבעלותכם תעלה ככול שתחזירו חלק גדול יותר מהמשכנתא שלכם.
למשל, ייתכן שקיבלתם משכנתא בשיעור של 75% משווי הנכס בעת הרכישה, אולם שנה לאחר מכן, לאחר שהתחלתם להחזיר חלק מהלוואה, היא תרד בכ-3%, כלומר ההון שבבעלותכם גדל.
דרך נוספת שבה ההון העצמי, הטמון בנכס שבבעלות העסק, יכול לגדול, הוא אם ערכו של הנכס שרכשתם עלה בהשוואה לערכו בעת הרכישה.
האם כדאי למחזר משכנתא כדי לשלם חובות?
כדי לתת מענה לשאלה אם כדאי למחזר משכנתא כדי לשלם חוב? רצוי לבחון את האלטרנטיבות הקיימות להפחתת החוב. לדוגמה:
נניח שיש לכם חוב בסכום של 20,000 שקלים ואתם רוצים לחסל את החוב על ידי מחזור המשכנתא. ערכו חישוב הלוקח בחשבון את כל המשתנים הקשורים למחזור המשכנתא. אם תמצאו שמחזור המשכנתא יאפשר לכם להחזיר את חוב ה-20,000 שקלים, עשו זאת.
כלומר, על ידי שינוי תמהיל הריביות של המשכנתא, ו/או הארכת תקופת המשכנתא והפחתת התשלומים החודשיים – אפשר ליצור הון עצמי מהנכס שלכם.
בכול אופן, מומלץ במקרים אלה ואחרים לא לנקוט בצעדים, אלא אם כן אתם מומחים בתחום הפיננסי, מבלי לקבל ייעוץ מקצועי.
יועץ מקצועי עשוי לגלות לכם שעומדות בפניכם אפשרויות הלוואה שכלל לא חשבתם עליהם, בעיקר הלוואה כנגד נכס שלכם שתוכלו לקבל הן מהבנקים והן מגופי מימון פרטיים.
