אם רכשתם דירה בישראל בשנים האחרונות יש להניח שלקחתם משכנתא. משכנתא היא הלוואה גדולה וארוכת טווח שנלקחת לרוב אחרי סקר שוק ולבטים רבים ועולה לא מעט כסף. לווים רבים טועים לחשוב שהחלטה על משכנתא ראשונה היא ״חתונה קתולית״ שתלווה אותם לאורך עשורים של החזרים חודשיים. בפועל, האפשרות לבצע מחזור משכנתא פותח פתח לחיסכון משמעותי של עד מאות אלפי שקלים, במקרים מסוימים, ועשוי להיות צעד משתלם מאוד מבחינה כלכלית. מחזור משכנתא מתאים בעיקר במצבים בהם משתנה יכולת ההחזר שלכם או כאשר שינויים במשק כדוגמת ירידה בריבית ובמדד משפיעים על המשכנתאות החדשות המוצעות. משכנתא ממוחזרת ניתן לקחת מכל בנק וממש בדומה למשכנתא המקורית, חשוב לבצע סקר שוק ולהתעמק בעלויות הכרוכות במחזור על מנת להבטיח את התוצאות המשתלמות ביותר. במיוחד עבורכם, ריכזנו את 5 הדברים שאתם חייבים לדעת על מחזור משכנתא.
מה זה מחזור משכנתא?
בביצוע מחזור משכנתא אתם למעשה לוקחים משכנתא חדשה במקום זו הישנה. באמצעות המשכנתא החדשה הזו תכסו את חוב המשכנתא הישן כולל עלויות המחזור ותתחילו להעביר החזרים חודשיים על פי תנאי המשכנתא החדשה. כלומר, הגוף המלווה שמעניק לכם המשכנתא החדשה – ה״ממוחזרת״, מלווה לכם את הסכום הנדרש על מנת לסגור את המשכנתא המקורית שלקחתם לצורך רכישת הדירה. המשכנתא המקורית כולל התנאים, גובה ההחזר והריביות שלה נסגרת ומסתיימת ואתם פותחים פרק משכנתא חדש הכולל תנאים והסכמות חדשים שנוחים ומשתלמים עבורכם יותר.
באילו מצבים כדאי לשקול מחזור משכנתא?
ישנם שני סוגים של שינויים שעשויים להשפיע עליכם למחזר את המשכנתא – שינויים במצבכם הפיננסי ושינויים במשק.
שינויים במצב הפיננסי שלכם:
– יכולת ההחזר גדלה: ייתכן שנטלתם משכנתא לפני מספר שנים כאשר המשכורת שלכם אל מול ההוצאות אפשרה להחזיר 4,200 ₪ בלבד לכיסוי המשכנתא. אך כיום, אתם מצויים ברווחה כלכלית גדולה יותר, המשכורת עלתה או שסיימתם לכסות הלוואות קודמות וכעת אתם יכולים להרשות לעצמכם החזר חודשי של 5,500 ₪. במקרה כזה רצוי לבדוק אפשרות למחזר את המשכנתא עם החזר חודשי גבוה יותר על מנת להביא לסיום המשכנתא מהר יותר ובעלויות זולות יותר.
– קושי לעמוד בהחזרים: לחילופין, ייתכן שכאשר לקחתם את המשכנתא הייתם זוג ללא ילדים ועם שתי משכורות ממשרה מלאה אך כעת המשפחה התרחבה ועימה גדלו הוצאות הבית ומשכורת אחת הצטמצמה. במצב הזה מחזור המשכנתא עשוי לאפשר החזר חודשי נוח יותר על פני תקופה ארוכה יותר.
– אפשרות להחזר סכום גדול: במקרה שבו הגיע לידיכם סכום כסף גדול שתרצו לנתב לצורך כיסוי חלק מהמשכנתא רצוי לבחון קודם להחלטה האם מחזור המשכנתא במצב כזה יביא לחיסכון כספי.
שינויים במצב המשק:
– ירידת ריבית במשק: אם יש לכם משכנתא פעילה חשוב מאוד להיות עם היד על הדופק ביחס לעלויות הריבית שאתם משלמים ולמצב הריבית במשק. כאשר הריבית במשק יורדת המשכנתאות למעשה הולכות ונהיות זולות יותר. ייתכן שירידה זו כבר מגולמת במשכנתא הנוכחית אך לא פעם ניתן יהיה ליהנות במצב כזה מתנאים טובים יותר במשכנתא ממוחזרת.
האם המשכנתא הממוחזרת נלקחת באותו הבנק?
מחזור משכנתא אינו מוגבל לבנק שבו לקחתם את המשכנתא הראשונה. באופן עקרוני תוכלו למחזר בכל בנק שיציע לכם את ההצעה הטובה והמשתלמת ביותר עבורכם. יחד עם זאת, חשוב לדעת ולקחת בחשבון שפתיחת תיק המשכנתא הממוחזרת בבנק אחר מלווה לרוב בצעדים בירוקרטיים נוספים ובפרט בצורך בעריכת שמאות חדשה על הנכס ובקבלת הרשאה מהבנק המלווה הקודם להעברת הערת האזהרה על המשכנתא אל הבנק המלווה החדש. גם עלויותיהן של פעולות אלה יילקחו בחשבון בעת בדיקת הכדאיות הכלכלית של מחזור המשכנתא.
אילו עלויות נוספות צריך לקחת בחשבון?
לפני שתקבלו החלטה בנוגע למחזור משכנתא ובעת בדיקת כדאיות ההצעות השונות יהיה עליכם לקחת בחשבון שההליך כרוך בפתיחת תיק משכנתא בבנק (ללא תלות באם תעברו לבנק אחר או תישארו באותו הבנק) וביצוע פעולות נוספות שכרוכות בתשלום. לרוב, העלות המשמעותית ביותר תתבטא בתשלומי הקנסות עבור פירעון מוקדם של המשכנתא המקורית, שנועדו לפצות את הבנק עבור ביטול חוזה המשכנתא המקורי. קנסות אלה מכונים ״עמלת פירעון מוקדם״. מספר עמלות מקובלות:
– עמלה תפעולית: עמלה חד פעמית של כמה עשרות שקלים שנגבית עבור ביצוע חישוב פירעון המשכנתא ועלויות תפעוליות הכרוכות בביצוע הפעולה.
– עמלת אי הודעה מוקדמת: עמלה בסך 0.1% מהסכום הנפרע שתיגבה רק אם תעברו למשכנתא בבנק אחר ולא תודיעו בין 10 ל-45 ימים מראש לבנק על הכוונה לסגור את המשכנתא.
– עמלת הפרשי ריבית: המשמעותית ביותר מבין העמלות ומחושבת לפי גובה ההפרש שבין הריבית של המשכנתא אותה תרצו לפרוע לבין הריבית הממוצעת של המשכנתאות ביום ביצוע הפירעון המוקדם. הבנק מספק הנחה על עמלה זו ללווים שמחזיקים בהלוואה פרק זמן ממושך יותר.
האם כדאי לכם למחזר משכנתא?
השנים האחרונות התאפיינו בריביות נמוכות יחסית ובצניחת מדד המחירים לצרכן. מגמה זו מתבטאת גם בריביות משכנתא נמוכות למדי. המציאות הזו יצרה הזדמנות נפלאה עבור רבים למחזר את המשכנתא שלהם תוך חיסכון משמעותי בעלויות. באופן טבעי, על מנת לענות על שאלת כדאיות מחזור המשכנתא עלינו לבדוק את הנסיבות – ובעיקר את העלויות – כל מקרה לגופו. על מנת להתחיל ולבדוק את האפשרות למחזר את המשכנתא רצוי להתחיל בלבחון את המשכנתא הקיימת באמצעות דו״ח יתרות הכולל פירוט מלא של מרכיבי המשכנתא השונים שלכם ועלות עמלות הפירעון המקודם הצפויות. לאחר מכן תרצו לשוב ולבצע סקר שוק על מנת למצוא את ההצעה הטובה ביותר עבורכם תוך התחשבות ברכיב העלויות הנלוות למחזור. בשלב זה תידרש השוואה בין האלטרנטיבות השונות – להשאיר את המצב הקיים או לבחור אחת מאפשרויות המחזור. רצוי להיוועץ בשלב זה עם איש מקצוע שיוכל להתאים עבורכם משכנתא ממוחזרת משתלמת ולהבטיח שכלל ההיבטים נלקחים בחשבון לצורך קבלת החלטה מושכלת.
[gravityform id="17" title="true" description="true"]
