איך לקנות דירה ולהישאר בחיים?

כסף הוא משאב יקר ערך במיוחד בימינו. בנוסף, העולם הפיננסי הפך למורכב מאוד כשמצד אחד יש לנו שפע אפשרויות בתחומים רבים ומצד שני נדרש ידע נרחב יותר כדי לנצל את ההזדמנויות הנכונות. למרות זאת, במסגרת 12 שנות הלימוד הבסיסיות כמעט ולא מוקדשת תשומת לב להנחלת ידע כלכלי ומתן כלים חיוניים שעוזרים להתנהל נכון עם כסף, וכתוצאה מכך רוב הציבור לא תמיד נהנה מרמת החיים הגבוהה ביותר שהוא יכול להגיע אליה, גם כשעובדים קשה מאוד.

בפרט עלולים להזיק פערי המידע כשקונים דירה. קניית דירה היא אחת ההחלטות החשובות ביותר בחיים באופן כללי ובוודאי שבהקשר הפיננסי, וכדי לא לבצע טעויות קריטיות חשוב לשים לב למספר דגשים.

1. מהן האפשרויות שלכם מבחינת תקציב?

החישוב הראשון שחובה לבצע הוא של מסגרת התקציב המרבית שאפשר להקצות לקניית הדירה.

החישוב מבוסס על ההון העצמי שיש לכם בנקודת הזמן הנוכחית, כשאפשר לצרף אליו סכומים שאתם יודעים בוודאות - אבל בוודאות מוחלטת - שתקבלו בעתיד הנראה לעין (ובטווח קצר יחסית של שנתיים שלוש). אם זוהי הדירה הראשונה שאתם קונים, תוכלו לקבל משכנתא של עד 75%, כלומר פי 3 מההון העצמי, ואם אתם רוצים לשדרג את תנאי המגורים ולהחליף דירה קיימת בנכס חדש, המשכנתא המרבית היא 70% (אם לדוגמה יש לכם הון עצמי של 300,000 ש"ח תוכלו לקבל עוד 700,000 ש"ח כהלוואה ארוכת טווח תמורת שעבוד הדירה).

חשוב להדגיש: גם אם מבחינת הנהלים תוכלו לקבל משכנתא של למשל 800,000 ש"ח, מומלץ לא לקחת בהכרח את מלוא הסכום. קודם כל חשוב לבצע חישוב החזר משכנתא, ולבחון האם אתם יכולים לעמוד בו, וליתר דיוק כדאי לבצע חישוב מורכב יותר: להתחיל מההחזר החודשי המקסימלי שאתם יודעים בוודאות שתוכלו לעמוד בו, ואז לברר - בעזרת יועצים כלכליים מיומנים או עם מחשבוני משכנתא - אילו הלוואות תוכלו לקחת כך שההחזר לא יהיה גבוה מדי.

2. איך מוצאים משכנתא גם משתלמת וגם לא מסוכנת מדי?

באופן כללי כדאי לנצל את האופציה של מחשבון משכנתא שחוסך לכם כסף, כדי לבדוק מספר תמהילים אפשריים להלוואה המשמעותית. אפשר לשחק עם החלוקה של הסכום הכולל לפי מסלולים וגם עם תקופות ההחזר, וכך להגיע למשכנתא עם מינימום החזר חודשי לאורך כל התקופה, ובמקביל לצמצם את רמת אי הוודאות.

3. מרווח ביטחון

כשאתם יודעים כמה כסף יש לכם - ההון העצמי כולל ההלוואה המרבית שתוכלו לעמוד בתנאי ההחזר שלה, על בסיס חישוב משכנתא כנ"ל - אפשר להתחיל לחפש נכסים שנכנסים למסגרת התקציב, אבל עוד קודם לכן כדאי לקחת מרווח ביטחון.

אחרי רכישת דירה יש עוד הוצאות: תשלום לעו"ד, אם מדובר בנכס יד 2 ייתכן צורך בהתאמות ואפילו בשיפוץ מסוים, לפעמים תרצו או שתצטרכו לקנות רהיטים, הובלה, הדברה וכדאי לקחת בחשבון גם הפסד מספר ימי עבודה. כל אלה מסתכמים לסכום בלתי מבוטל, ולכן ההמלצה היא להשאיר בצד 50,000-100,000 ש"ח.